Immobilier, introduction à la classe d’actifs

La gestion immobilière consiste à acquérir des immeubles et à les mettre en location dans l’objectif de proposer une récurrence de revenus locatifs et une perspective de plus-value à long terme.

Pourriez-vous nous définir en quelques mots ce qu’est la classe d’actifs immobilière et l’attrait qu’elle peut avoir à l’heure actuelle ?

Ce type de gestion consiste à acquérir des immeubles et à les mettre en location dans l’objectif de proposer une récurrence de revenus locatifs et une perspective de plus-value à long terme.

Les fonds immobiliers permettent une diversification du risque autour de plusieurs immeubles tout en proposant des potentiels de rendements intéressants. Par ailleurs, en fonction du profil de l’investisseur et dans le cadre de l’assurance vie, elle peut présenter une fiscalité plus avantageuse que des investissements en direct.

Il existe un risque de perte en capital et les revenus locatifs ne sont toutefois pas garantis.

A quels types de clients les fonds immobiliers s’adressent-ils ?

Ce type de produit s’adresse aux clients ayant à cœur de diversifier leur épargne au travers de l’immobilier, sur un horizon d’investissement long, de 8 ans ou plus.

Parmi les avantages de ce type d’investissement, nous pouvons noter que les clients qui s’orientent vers ce type de produit ont à cœur de pouvoir bénéficier d’un investissement tangible, sans pour autant avoir besoin de s’occuper du bien au quotidien. Par ailleurs il permet d’épargner dans l’immobilier sans la nécessité de mobiliser soi-même tout le capital nécessaire à l’achat d’un bien dans son entièreté. Il présente enfin une diversification intéressante tout en permettant d’investir dans l’économie réelle.

Quelles sont les sources de rendement de la classe d’actifs immobilière ?

Il existe deux sources de rendement (non garantis) dans une SCI :

  • Le rendement locatif, correspondant à la contribution du loyer à la performance de la SCI. En théorie, plus les immeubles sont occupés, plus ce rendement est élevé.
  • Le rendement en capital, représentant la variation de la valeur des immeubles détenus en portefeuille. En plus du contexte économique et de marché, plusieurs facteurs influent sur ces variations, comme la localisation de l’actif ou son adaptabilité en termes de surface.

Quels sont les types de fonds immobiliers qu’Aviva Investors France propose ?

Il existe, chez Aviva Investors France, deux types de fonds immobiliers :

  • Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières), investies prioritairement en immeubles physiques ;
  • Les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier), investis majoritairement en actifs physiques mais aussi en actifs échangeables sur les marchés financiers, actions, obligations et titres monétaires.

Pourquoi confier cette gestion à un gestionnaire d’actifs et quelles sont ses missions ?

Aviva Investors France, en tant que société de gestion, décide des actes à effectuer en portefeuille sur les actifs détenus (comme par exemple les décisions d’achats et de ventes des actifs).

Par ailleurs, elle s’appuie sur l’expertise d’un acteur de référence du secteur immobilier en France, Aviva Investors Real Estate France (AIREF), faisant partie du groupe Aviva France, pour les missions suivantes :

  • Investissement : Recherche, analyse et négociation des meilleurs immeubles disponibles à l’achat.
  • Gestion d’actifs : Suivi commercial des locataires, c’est notamment cette équipe qui propose et met en œuvre des travaux à effectuer sur les immeubles, pouvant aller jusqu’à la restructuration lourde ou la démolition / reconstruction des biens lorsque cela s’avère opportun
  • Gestion des immeubles : Suivi administratif et financier des immeubles, relation avec les locataires et gestion afférente.

Toutes ces missions, menées à bien par nos équipes, permettent aux clients de bénéficier des qualités apportées par cette classe d’actifs, tout en se reposant sur un professionnel du secteur et sans avoir à s’occuper de la gestion quotidienne d’un investissement locatif.

Quel est votre regard sur le marché immobilier actuel, notamment suite à la crise du Covid-19 ?

  • L’immobilier a globalement résisté à la crise du Covid-19 et est un investissement au rapport rendement/risque que nous jugeons intéressant, et à la volatilité (c’est-à-dire la propension à subir de larges fluctuations à la hausse comme à la baisse) limitée. Les baisses sur le marché immobilier en 2020 sont restées légères comparées aux marchés actions par exemple. De plus, les actifs les plus qualitatifs n’ont pas été impactés par la crise et le marché a bien rebondi depuis la réouverture progressive des économies en 2021 en Europe de l’Ouest. 
  • Actuellement, la recomposition du paysage suite à la crise du Covid-19 fait apparaître de nouvelles opportunités d’investissements pour qui saura les saisir.

Quel avenir pour les actifs de bureaux ?

  • Nous pensons que la demande va évoluer : les bureaux vont être encore plus utilisés à l’avenir comme des espaces d’échanges et de génération d’idées, ce que le télétravail ne favorise pas. Par ailleurs les locataires recherchent maintenant davantage la qualité du lieu de travail, ce qui va créer une dichotomie entre les différents marchés de bureaux, laissant la part belle aux immeubles les plus centraux et répondant aux dernières normes.
  • En conséquence, nous pensons que les biens de bonne qualité, c’est-à-dire les mieux localisés, bien connectés et adaptables seront les gagnants de ce nouvel environnement. Les prix de ces immeubles de bureaux n’ont pas cessé d’augmenter depuis la fin de l’année 2019 et pourraient encore augmenter. Nous pensons, a contrario, que les immeubles moins bien localisés devraient voir leurs prix soit se stabiliser soit évoluer à la baisse en fonction notamment de la qualité des locataires et de la durée de leurs baux.

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